Prenájom a predaj bytov u podnikateľov a DPH
Ako podnikatelia máte istotne mnohí kúpené domy a byty, v ktorých máte sídlo a používate ich na podnikanie ako kancelárske priestory či sklady. Od roku 2019 je potrebné však dávať pozor či nehnuteľnosť určenú na bývanie (dom, byt, chata, apartmán) prenajmete alebo predávate.
Prenájom nehnuteľnosti určenej na bývanie
Do konca roka 2018 sa podnikatelia, ktorí sú platitelia DPH mohli rozhodnúť či budú svoje alebo prenajaté nehnuteľnosti prenajímať s DPH alebo s oslobodením od dane t.j. bez DPH. Jedinou podmienkou kedy musel byť prenájom nehnuteľnosti oslobodený od dane bol prípad, keď sa nehnuteľnosť prenajímala bežným občanom alebo osobám neregistrovaným pre daň (občianske združenia, neziskové organizácie, nadácie a pod.)
Od roka 2019 nastala zmena a prenájom nehnuteľností určených na bývanie je oslobodené od DPH bez ohľadu na to, či sa takáto nehnuteľnosť prenajme podnikateľovi alebo občanom a organizáciám z neziskového sektora. Uvedené platí aj v prípade, že ide o podnájom nehnuteľnosti na bývanie, t.j. nájomné prenajatej nehnuteľnosti. V prípade, že podnikatelia platitelia DPH mali uzatvorené nájomné zmluvy na nehnuteľnosti na predaj a ich doba platnosti je dlhšia ako do 31.12.2018, tak podnikatelia môžu naďalej prenajímať tieto nehnuteľnosti pre právnické osoby podnikateľov s DPH.
Príklad č. 1
Spoločnosť zaoberajúca sa developerskou činnosťou postavila bytový dom, ktorý bol skolaudovaný v roku 2018. V novembri 2018 prenajala 1 byt XY s.r.o. pričom sa obe strany dohodli, že k nájmu bude pripočítaná DPH. Nájomná zmluva bola platná 1 rok a preto developerská spoločnosť uzatvorila so spoločnosťou XY s.r.o. 1.11.2019 novú nájomnú zmluvu. Podľa zákona platného od roku 2019 však k cene nájmu už DPH pripočítať nemôže a prenájom bytu poskytla bez DPH. Spoločnosť XY s.r.o. mala nárok na odpočet DPH z nájomného do 31.10.2019
Predaj nehnuteľnosti určenej na bývanie
Novelou zákona o DPH od roku 2019 sa upravilo aj uplatňovanie DPH pri predaji nehnuteľnosti na predaj. Podnikatelia, ktorí majú vo vlastníctve nehnuteľnosť určenú na bývanie a uplynulo už viac ako 5 rokov od jej kolaudácie, sú povinní predať túto nehnuteľnosť s oslobodením od DPH bez ohľadu na to, či nehnuteľnosť predávajú podnikateľovi alebo bežnému občanovi.
Pred rokom 2019 bolo možné si na predaj týchto nehnuteľností uplatniť možnosť predať nehnuteľnosť, ktorá je viac ako 5 rokov po kolaudácií, bez oslobodenia DPH. Na predaj nehnuteľnosti medzi dvoma platiteľmi DPH sa uplatňoval prenos daňovej povinnosti tzv. samozdanenie. Toto je možné uplatniť len v prípade, že podnikateľ predáva nehnuteľnosť, ktorá nie je určená na predaj.
Príklad č. 2
Spoločnosť AZ s.r.o. má v majetku rodinný dom, ktorý bol skolaudovaný v roku 2015. V roku 2021 sa spoločnosť rozhodla, že tento dom predá. Na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti dom predala inej s.r.o. platiteľovi DPH. Vzhľadom na to, že predaj domu nastal po 1.1.2019 a v čase predaja je nehnuteľnosť viac ako 5 rokov po kolaudácií, spoločnosť AZ s.r.o. musí nehnuteľnosť predať bez DPH.
Vrátenie odpočítanej DPH z nehnuteľnosti určenej na bývanie
Platiteľ DPH, ktorý si vyžiadal od daňového úradu DPH pri kúpe či výstavbe nehnuteľnosti na bývanie DPH je povinný sledovať 20 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti zmenu účelu použitia. Zmena účelu použitia je aj predaj alebo prenájom nehnuteľností s oslobodením od DPH. Vzhľadom na to, že od roku 2019 sa nehnuteľnosti určené na bývanie prenajímajú a za určených podmienok predávajú s oslobodením od dane, musí vlastník takejto nehnuteľnosti sledovať či bude musieť prislúchajúcu časť DPH, ktorú si odpočíta daňovému úradu vrátiť. Časový test 20 rokov uplatní platiteľ DPH v momente začatia prenájmu alebo pri predaji nehnuteľnosti určenej na bývanie. Ak odo dňa kedy obstaral nehnuteľnosť určenú na bývanie ku dňu začatia prenájmu alebo ku dňu predaja uplynulo menej ako 20 rokov, tak je platiteľ DPH povinný alikvotnú časť DPH vrátiť.
Príklad č. 3
Spoločnosť BYZ s.r.o. kúpila apartmán v bytovom dome dňa 01.06.2010 za cenu 120.000,00 EUR, pričom hodnota DPH bola vo výške 20.000,00 EUR a táto suma jej bola vrátená daňovým úradom. Spoločnosť sa rozhodla, že v roku 2021 apartmán predá bežnému občanovi. Vzhľadom nato, že ubehlo viac ako 5 rokov od kolaudácie apartmánu, tak BYZ s.r.o. je povinná v roku 2021 apartmán predať s oslobodením od DPH. Keďže predaj apartmánu s oslobodením od DPH je zmena účelu použitia, spoločnosť BYZ s.r.o. musí vrátiť časť odpočítanej DPH pri kúpe apartmánu. Zostávajúca doba na uplatnenie 20 ročného časového testu je 10 rokov. Spoločnosť BYZ s.r.o. tak musí v zdaňovacom období 12/2021 vrátiť daňovému úrad odpočítanú DPH vo výške 10.000,00 EUR. Rovnako by spoločnosť BYZ s.r.o. postupovala aj v prípade, že by apartmán predala podnikateľovi platiteľovi DPH.