Predaj nehnuteľnosti u fyzických osôb a ich zdaňovanie
Mnohí z nás riešia alebo riešili životnú situáciu týkajúcu sa bývania. Kupujeme byt, dom či pozemok ale okolnosti nás môžu prinúť k predaju nehnuteľnosti. V tomto článku si popíšeme kedy a ako sa zdaňuje príjem z predaja nehnuteľností u fyzických osôb.
Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Aktuálne platná legislatíva nám ustanovuje, že v prípade, ak nehnuteľnosť (byt, dom, či pozemok) predáva fyzická osoba, tak tento príjem je oslobodený od dane:
- Ak ku dňu predaja nehnuteľnosti ubehlo viac ako 5 rokov od nadobudnutia, pričom ide o nehnuteľnosť, ktorá nebola zaradená na podnikanie (platí u SZČO);
- Ak ku dňu predaja nehnuteľnosti ubehlo viac ako 5 rokov odo dňa vyradenia z podnikania.
Nadobudnutím sa rozumie prepis vlastníctva nehnuteľnosti na Vás ako fyzickú osobu, pričom nehnuteľnosť môžete nadobudnúť kúpou, darovaním alebo dedením. Dňom nadobudnutia nehnuteľnosti je deň zápisu vkladu do katastra nehnuteľností pri kúpe a v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti dedením je to deň smrti poručiteľa.
Nehnuteľnosť zaradená v podnikaní znamená, že využívate svoju nehnuteľnosť ako SZČO na podnikanie a uplatňujete si výdavky vo forme odpisov. Pri predaji takejto nehnuteľnosti sa na ňu vzťahuje oslobodenie iba v prípade, že ju už viac ako 5 rokov nevyužívate na podnikanie a vyradili ste ju z účtovnej evidencie.
V prípade, že fyzická osoba spĺňa podmienky na oslobodenie od dane, tak príjem z predaja nehnuteľnosti v daňovom priznaní neuvádza. Predávajúci sleduje moment oslobodenia od dane už od prijatia prvej platby alebo preddavku. Deň nadobudnutia nehnuteľnosti kupujúcim nie je rozhodujúci.
Príklad č. 1
Občan SR kúpil dom 6.7.2016, ktorý nepoužíval na podnikanie. V roku 2021 sa občan rozhodol dom predať. Podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve sa s kupujúcim dohodol, že prevod nehnuteľnosti nastane 31.8.2021, avšak predávajúci požaduje preddavok vo výške 10.000,00 EUR splatný do 30.6.2021. Kupujúci uhradí preddavok 30.6.2021 na účet predávajúceho. Podmienka oslobodenia od dane nie je splnená, nakoľko k prijatiu prvej platby (preddavku) došlo pred uplynutím 5 rokov odo dňa kúpy domu. Predávajúci musí podať daňové priznanie a príjem z predaj domu zdaniť.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou
V prípade, že fyzická osoba predáva nehnuteľnosť, ktorú kúpila a pri predaji nehnuteľnosti neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa nadobudnutia či vyradenia z podnikania, tak je povinná príjem z predaja nehnuteľnosti zdaniť v daňovom priznaní. Príjem z predaja nehnuteľnosti sa považuje za iný príjem, a preto nie je možné uplatniť daňové zvýhodnenie v podobe nezdaniteľnej časti základu dane, ktorá predstavuje približne 4.400,00 EUR. Fyzická osoba si môže uplatniť výdavky vo forme kúpnej ceny, sprostredkovateľská provízia realitnej kancelárií, alebo výdavky na rekonštrukciu v čase od nadobudnutia až po predaj nehnuteľnosti, pričom tieto výdavky musí podložiť faktúrami a bločkami. Faktúry musia byť vystavené na meno predávajúceho. Pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľnosti nesmie vzniknúť daňová strata, t.j. ak má občan vyššie výdavky ako príjem z predaja nehnuteľností, tak si uplatní výdavky iba do výšky príjmu z predaja.
Príklad č. 2
Fyzická osoba nadobudla 10.12.2018 byt za kúpnu cenu 100.000,00 EUR. Na základe kúpno-predajnej zmluvy predala tento byt 16.07.2021 za cenu 170.000,00 EUR, pričom už má peňažné prostriedky na účte. Do dňa predaja bytu ho rekonštruovala, čo vie zdokladovať bločkami v celkovej hodnote 10.000,00 EUR.
V tomto prípade musí fyzická osoba vo svojom daňovom priznaní za rok 2021 priznať príjem z predaja bytu v hodnote 170.000,00 EUR. Ako výdavok si môže uplatniť kúpnu cenu a výdavky na rekonštrukciu v celkovej hodnota 110.000,00 EUR. Fyzická osoba tak zdaňuje zisk z predaja v hodnote 60.000,00 EUR s použitím 19 % sadzby dane.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
Pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením musíme rozlíšiť, či sme nadobudli nehnuteľnosť dedením v priamom rade alebo v nepriamom rade.
Dedenie v priamom rade znamená, že dedičom je priamy príbuzný, t.j. priamy predok alebo potomok napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci.
Dedič, ktorý predáva nehnuteľnosť nadobudnutú dedením v priamom rade si môže uplatniť oslobodene od dane v prípade, že uplynulo viac ako 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti osobou, po ktorej sa dedí.
Na príjmy z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v nepriamom rade (po sestre, bratovi, ujovi....) si dedič môže uplatniť oslobodenie od dane až po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti dedením. Dedič však nemusí čakať na deň zápisu vlastníctva do katastra. Pri dedení nehnuteľnosť nadobúda smrťou osoby, po ktorej sa dedí.
V prípade, že dedič nespĺňa podmienky na oslobodenie od dane, postupuje pri zdaňovaní rovnako ako pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou, pričom ako výdavok si môže uplatniť všeobecnú cenu nehnuteľnosti určenú v dedičskom konaní.
Príklad č. 3
Občan nadobudol pozemok v dedičskom konaní po svojom otcovi. Všeobecná cena pozemku bola stanovená na 100.000,00 EUR. Deň obstarania pozemku osobou, po ktorej sa dedí bol 30.04.2015. Občan sa rozhodol, že tento pozemok predá za 120.000,00 EUR a úhrada za predaj pozemku mu prišla na bankový účet 31.8.2021. Vzhľadom na to, že ide o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade a ubehlo viac ako 5 rokov odo dňa nadobudnutia pozemku osobou, po ktorej sa dedí, môže si občan uplatniť pri predaji pozemku oslobodenie od dane.
Príklad č. 4
V marci 2021 zdedil občan SR po svojej sestre dom v hodnote 200.000,00 EUR. Po ukončení dedičského konania sa občan rozhodol dom predať. K predaju došlo v júli 2021, kedy bola občanovi pripísaná na bankový účet suma 220.000,00 EUR.
V tomto prípade ide o dedenie nehnuteľnosti v nepriamom rade a keďže neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa kedy dedič dom zdedil musí priznať príjmy z predaja domu v daňovom priznaní za rok 2021. Zisk na zdanenie je v sume 20.000,00 EUR s použitím 19 % sadzby dane.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním
Fyzické osoby musia zdaniť príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorú nadobudli darovaním, ak neubehlo viac ako 5 rokov odo dňa nadobudnutia t.j. prijatia daru. Spôsob zdaňovania pri nesplnení vyššie uvedenej podmienky je rovnaký ako pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou. Rozdiel je však v uplatnení výdavku. Dôležitou skutočnosťou je zistenie, či by bola nehnuteľnosť u darcu v čase darovania fyzickej osoby oslobodená od dane alebo nie. Ak by bol v čase darovania príjem z predaja nehnuteľnosti od dane oslobodený, potom by si fyzická osoba pri predaji tejto nehnuteľnosti uplatnila daňový výdavok vo výške ceny nehnuteľnosti zistenej súdnym znalcom v čase darovania. Ak by v čase darovania príjem z predaja nehnuteľností u darcu oslobodený do dane nebol, potom by bol výdavkom pri predaji nehnuteľnosti cena, za ktorú nadobudol nehnuteľnosť darca.
Príklad č. 5
Fyzická osoba nadobudla byt darovaním dňa 14.7.2019. Darca mal byt vo vlastníctve od 01.01.1990, t.j. viac ako 5 rokov. Fyzická osoba sa rozhodla tento byt predať za 120.000,00 EUR a dňa 15.06.2021 jej prišli peňažné prostriedky z predaja bytu na bankový účet. Vzhľadom na to, že fyzická osoba predala byt pred uplynutím 5 rokov od darovania, tak musí príjem z predaja bytu uviesť vo svojom daňovom priznaní za rok 2021. Keďže darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov a v čase darovania by bol príjem z predaja bytu oslobodený od dane, fyzická osoba si môže v daňovom priznaní uplatniť výdavok vo výške ceny bytu zistenej znalcom v čase darovania.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej formou hypotekárneho úveru
Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej formou hypotekárneho úveru sa sleduje podmienka či sa nehnuteľnosť predáva viac ako 5 rokov odo dňa jej kúpy. Ak by táto podmienka splnená nebola, tak občania zdaňujú príjmy z predaja nehnuteľnosti rovnakým spôsobom ako pri nehnuteľnosti obstaranej kúpou. Rozšírený je však okruh výdavkov, ktoré si môže daňovník uplatniť a to úroky z hypotekárnych úverov, úroky zo stavebných sporiteľní, iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom, ktoré súvisia s predmetnou nehnuteľnosťou napr. poplatky za predčasné splatenie úveru pri predaji nehnuteľnosti.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti zaradenej do podnikania
Ak fyzická osoba SZČO má zaradenú svoju vlastnú nehnuteľnosť do podnikania a využíva ju do momentu predaja na podnikanie, tak príjem z predaja tejto nehnuteľnosti pripočíta k príjmom z podnikania a do daňových výdavkov uplatní zostatkovú cenu nehnuteľnosti. V prípade, ak by využíval na podnikanie iba časť nehnuteľnosti, rozdelí príjmy z predaja nehnuteľnosti medzi príjmy z podnikania a príjmy z predaja ako iný príjem podľa pomeru v akom sa nehnuteľnosť využívala na podnikanie.
Príklad č. 6
Podnikateľ SZČO vlastní rodinný dom, ktorý kúpil v roku 2010. Garáž v tomto dome využíva na podnikanie ako autodielňu. Garáž tvorí 30 % rodinného domu a bola zaradená do podnikania v hodnote 20.000 EUR. V roku 2021 sa však rozhodol, že rodinný dom predá za 250.000,00 EUR. V tomto prípade SZČO uvedie 30 % príjmov z predaja domu pripadajúcej na garáž vo výške 75.000,00 EUR do príjmov z podnikania, ku ktorým si uplatní výdavok vo výške zostatkovej hodnoty garáže 10.000,00 EUR. Príjem z predaja domu v hodnote 70 % predajnej ceny SZČO v daňovom priznaní neuvádza, nakoľko dom sa predáva po viac ako 5 rokoch od nadobudnutia a tým je splnená podmienka oslobodenia od dane.
Nehnuteľnosť si môže zaradiť do podnikania aj fyzická osoba, ktorá svoju vlastnú nehnuteľnosť prenajíma. V tomto prípade je potrebné sledovať, či nehnuteľnosť bola pri predaji vyradená z podnikania viac ako 5 rokov od dňa predaja.
Príklad č. 7
Občan SR si kúpil byt v hodnote 100.000,00 EUR v roku 2016. V roku 2017 ho začal prenajímať a byt zaradil do podnikania, aby si uplatňoval do daňových výdavkov odpisy. V marci 2020 byt prestal prenajímať a vyradil ho z podnikania. V apríli 2021 byt predal. Príjmy z predaja bude mať občan v roku 2021 zaradené v daňovom priznaní v plnej výške, pretože neubehlo viac ako 5 rokov odo dňa vyradenia z podnikania. Ako výdavok si uplatní kúpnu cenu bytu zníženú o odpisy uplatnené pri prenájme bytu.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve.
Fyzické osoby sa často v živote dostávajú do situácie, že si kupujú spoločne byty alebo domy, pričom nie sú manželia. Takáto forma vlastníctva sa volá podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti. O tom, akú časť nehnuteľnosti jednotlivý spoluvlastníci vlastnia, rozhodujú podmienky ustanovené v kúpnej zmluve. Vlastníci tak zdaňujú príjem z predaja nehnuteľnosti ako aj uplatňujú výdavky v pomere v akom nehnuteľnosť vlastnia. Pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľností od dane sa deň nadobudnutia nehnuteľnosti sleduje u každého spoluvlastníka zvlášť.
Príklad č. 8
Životní partneri Monika a Peter si spoločne kúpili byt v januári 2015 za sumu 100.000,00 EUR, pričom každý z nich vlastnil 50 % bytu. Monika sa s Petrom rozišla a v júli 2019 mu predala svojich 50 % bytu za 50.000,00 EUR. Peter sa rozhodol, že v roku 2021 tento byt predá. Na základe kúpno-predajnej zmluvy mu v júni 2021 prišla predajná cena bytu na bankový účet v hodnote 150.000,00 EUR. Ako Peter zdaní príjem z predaja bytu?
Peter uvedie do príjmov z predaja bytu v daňovom priznaní za rok 2021 50 % predajnej ceny bytu, čo je 75.000,00 EUR. Peter zdaňuje 50 % bytu z toho dôvodu, že túto časť nadobudol pred uplynutím 5 rokov odo dňa nadobudnutia bytu. Zvyšných 50 % príjmov je oslobodené od dane nakoľko je splnená podmienka na oslobodenie. Výdavok si uplatní vo výške 50.000,00 EUR ako kúpnu cenu 50% časti bytu z júla 2019.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Nehnuteľnosť môžu nadobudnúť aj manželia, pre ktorých platí, že v čase manželstva je nadobudnutý majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve. Na oslobodenie od dane musí byť splnená podmienka, že manželia nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov a nehnuteľnosť nebola zaradená do podnikania posledných 5 rokov. V prípade, že manželia pri predaji nehnuteľnosti nespĺňajú podmienky na oslobodenie od dane, tak zdaňujú tento príjem rovnakým dielom, ak sa nedohodnú inak. Manželia nemusia zdaňovať príjem z predaja nehnuteľnosti 50:50 ale môžu sa dohodnúť na úplne inom pomere.
Príklad č. 9
Manželia si kúpili byt v januári 2018 za sumu 140.000,00 EUR. Tento byt nadobudli v manželstve, takže ho majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V marci 2021 sa rozhodli, že tento byt predajú. Byt nebol zaradený do podnikania a na účet manželov prišla predajná cena v marci 2021 vo výške 220.000,00 EUR. Príjem z predaja bytu nespĺňa podmienku oslobodenia od dane. Manželia sa rozhodli zdaniť príjem z predaja pomerom 60 % manžel a 40 % manželka. V rovnakom pomere si rozdelia aj výdavok kúpnu cenu bytu. Manžel bude mať príjem 132 000,00 EUR a výdavok 84 000,00 EUR a manželka príjem 88 000,00 EUR a výdavok 56.000,00 EUR.
Príjmy z predaja rozostavanej stavby
K predaju nehnuteľnosti môže dôjsť aj v prípade rozostavanej stavby. Ak sa takáto stavba predáva aj s pozemkom tak sa podmienky na oslobodenie od dane sledujú samostatne na pozemok a stavbu. O tom či si fyzická môže na rozostavanú stavbu uplatniť oslobodenie od dane rozhoduje to, či je rozostavaná stavba evidovaná na katastri.
V prípade, že je rozostavaná stavba evidovaná na katastri, tak sa príjem z predaja rozostavanej stavby považuje za príjem z predaja nehnuteľností a fyzická osoba si môže uplatniť oslobodenie od dane, ak ubehlo viac ako 5 rokov od jej nadobudnutia.
Ak fyzická osoba predáva rozostavanú stavbu, ktorá nie je evidovaná na katastri, tak potom nejde o príjem z predaja nehnuteľností a fyzická osoba si nemôže uplatniť oslobodenia od dane bez ohľadu na to kedy rozostavanú stavbu nadobudol či zhotovil. Takýto príjem sa považuje za iný príjem a fyzická osoba si k nemu môže uplatniť výdavky napr. na stavebný materiál, ktorý použila pri výstavbe stavby.
Príklad č. 10
Občan SR si kúpil v roku 2014 pozemok. Z dôvodu nedostatku finančných prostriedkov začal stavať na tomto pozemku dom až v marci 2016. V júni 2016 zapísal rozostavanú stavbu na kataster nehnuteľností. V júli 2021 sa rozhodol rozostavanú stavbu predať, nakoľko nemá dostatok prostriedkov na jej dokončenie. Bude tento predaj oslobodený od dane?
Keďže bola rozostavaná stavba zapísaná do katastra nehnuteľností a uplynulo viac ako 5 rokov od jej nadobudnutia, občan SR bude mať príjem z predaja rozostavanej stavby oslobodený od dane. Podmienku oslobodenia od dane spĺňa aj príjem z predaja pozemku, na ktorom stavba stojí.